瑞银:香港房地产持仓最佳时机已经过去

香港房地产行业是最近的热议话题。市场普遍预测,到2015年底香港房价将大跌15%,最悲观的预测是房价跌幅将高达30%~50%。香港房价自2003年非典疫情爆发以来几乎翻了两番,自雷曼兄弟公司倒闭以来也上涨了一倍多。今年,房价走势开始逆转,目前较3月时的峰值下跌了3%。


香港房地产行业是最近的热议话题。市场普遍预测,到2015年底香港房价将大跌15%,最悲观的预测是房价跌幅将高达30%~50%。香港房价自2003年非典疫情爆发以来几乎翻了两番,自雷曼兄弟公司倒闭以来也上涨了一倍多。今年,房价走势开始逆转,目前较3月时的峰值下跌了3%。

重要的负面催化因素。被普遍提及的首个原因,是美国利率预计将上升。由于港元与美元汇率挂钩,所以香港的基准利率与美国联邦基金利率锁定在一起。为此,如果像某些人所假设的,到2015年美联储加息200~300个基点,则香港的抵押贷款利率也将由当前2.2%的水平上升200~300个基点。利率上涨将削弱购房者的负担能力,并导致房贷收入比由当前的50%上升至69%~75%。因此房价应会下跌20%~30%。

第二,房价/年收入目前位于13.3倍的过高水平,接近1997年的历史峰值,而1997年至2003年中期间香港房价曾一度暴跌70%。假设该倍数回到8.7的均值,房价将需要下跌约34%。

第三,供应过剩是另一个很大的不利因素。新公寓的供应量由2009年5.2万套的低点大幅增加至今年6月7万套的高点。因此,未售出公寓存量由2012年的54~72个月销量大幅上升至今年第二季度需要144个月才能销完的水平。

另一个负面因素是上海新成立的自贸区和深圳前海金融服务区,长期而言它们均对香港作为国际金融中心的地位构成威胁。最后,香港房价还受到特区政府调控房地产市场措施的打击。

缓解因素被忽视。虽然我赞同对房价的预测方向,但也认为一些缓解因素被人们忽视。首先,大部分负面观点都是假设美国联邦基金利率会大幅攀升。而我认为,美联储在2016年之前加息200~300个基点的可能性极低。目前,美国仍然在努力对抗通缩并致力于去杠杆化,核心通胀率已由2012年4月的2%下滑至今年8月的1.2%。

此外,美国劳动力市场的改善力度非常小。虽然失业率已经由2009年10%的峰值下降至今年9月的7.2%,但劳动力参与率由危机前66.4%的峰值降低至今年9月的63.2%。这意味着,结构性失业正在增加,使得降低实际失业率的难度变得越来越大。因此,考虑到美联储非常明确地将就业和通胀数据作为制定货币政策的前提,所以不太可能在2016年之前大幅加息。

而且,我认为在未来5~10年内,上海无法取代香港作为国际金融中心的地位。鉴于其较高的政治自由度以及高效的法律和行政制度,香港有望继续吸引人才和富裕移民,而这在提振这个城市的房价/年收入比率方面一直是一个有利的催化因素。

总之,我们认为香港房价将缓慢下跌,今年的跌幅可能为5%,2014年和2015年可能分别下跌5%和10%。

在我看来,房价大幅下跌需要其他触发因素,例如爆发地区战争、美联储大幅加息或是诸如非典这样严重的流行性疾病等。这些都是低概率事件,不属于我们的基础情景。尽管如此,我们建议客户减少对香港房地产的持仓,因买入或持有该资产的最佳时机已经过去。(作者系瑞银财富管理亚太区首席投资总监)


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